베트남의 토지 공시지가(방자닷·Bảng Giá Đất)는 2024년 신토지법 발효 전까지 5년마다 고정하는 방식이었다. 그러나 이 "고정"이 단순하지 않다. 기본 공시가에 조정계수(K·Hệ số điều chỉnh)를 매년 곱해 실질 공시가를 올리는 이중 구조가 있었기 때문이다. 이 점이 제대로 설명되지 않으면 수치가 왜곡된다. 2024년 신토지법(제159조)은 이 복잡한 이중 구조를 없애고, 2026년부터 매년 직접 시장가에 근거한 공시가를 고시하도록 바꿨다. 아래에 확인된 수치만 담았다.

① 2024 신토지법 제159조 — 무엇이 바뀌었나

2024년 1월 18일 국회를 통과한 신토지법 제159조 3항은 "첫 번째 공시지가는 2026년 1월 1일 발표되며 이후 매년 업데이트된다"고 명시한다. 이것은 미국 의회도서관(Library of Congress)이 확인한 법률 조항으로 정확하다.

구(舊) 체계의 핵심 문제는 "겉으로는 5년 고정이었지만 실제로는 K계수(조정계수)로 매년 조금씩 올렸다"는 점이다. 예를 들어 호찌민시 동코이 거리의 기본 공시가는 결정 02/2020에서 1억6200만동/㎡으로 결정됐다. 그런데 2023년에 결정 56/2023으로 K계수 3.5를 적용하면 실효 공시가는 5억6700만동/㎡으로 뛰어오른다. 이 복잡한 이중 구조를 신토지법이 없앤 것이다.

2024년 10월 31일 호찌민시는 결정 79/2024를 발효시켜 동코이 등 핵심 거리의 공시가를 6억8720만동/㎡으로 직접 고시했다. 이것이 K계수 체계를 통합해 단순화한 결과다. 2026년 1월 1일 신규 고시에서도 이 수치가 유지된 것은, 이미 2024년 조정 때 상당 부분 반영됐기 때문이다.

▶  호찌민시(TP.HCM) 동코이·군1 핵심 거리 공시지가 연도별 추이 (정부 공식 수치)

K계수(조정계수) 주의  호찌민시는 기본 공시가(결정 02/2020)에 매년 K계수를 곱해 실질 공시가를 산출했다. 아래 표는 K계수 적용 후 실질 공시가 기준이다.

거리·지역

2020~2022
(결정 02/2020
K계수=1.0)

2023~2024.10
(결정 02/2020×
K계수=3.5)

2024.10.31~2025.12
(결정 79/2024
K계수 통합 직접고시)

2026.1.1~
(2026 신규 고시)

2026
시장 추정가
(보수적·참고용)

동코이·응우옌후에·레러이
(군1 최고가 거리)

1억6200만동
(약 913만원)/㎡

5억6700만동
(약 3,196만원)/㎡

6억8720만동
(약 3,874만원)/㎡

6억8720만동
(약 3,874만원)/㎡
(시장 반영 결과 동일)

약 9억~11억동
(약 5,073만~6,203만원)/㎡
※ 보수적 추정

함응이·티사익
(군1 준핵심)

약 1억2000만동
(약 676만원)/㎡

약 4억2000만동
(약 2,369만원)/㎡

4억2900만동
(약 2,418만원)/㎡

4억2900만동
(약 2,418만원)/㎡

약 6억~8억동
(약 3,382만~4,510만원)/㎡

마이티부이·응오득께
(군1 중간)

약 1억동
(약 564만원)/㎡

약 3억5000만동
(약 1,974만원)/㎡

3억2500만동
(약 1,832만원)/㎡

3억2500만동
(약 1,832만원)/㎡

약 4억~5억동
(약 2,255만~2,819만원)/㎡

▶  하노이(Hà Nội) 핵심 지역 공시지가 연도별 추이 (정부 공식 수치)

📌 하노이 체계  하노이는 K계수 없이 결정 30/2019로 2020~2024년 기본가를 5년 고정했다. 2025년에 결정 45·46/2024 조정계수를 적용했으며, 2026년부터 결정 254/2025로 신규 고시했다.

리·지역

2020~2024
(결정 30/2019
5년 고정)

2025
(조정계수
결정 45·46/2024)

2026.1.1~
(결정 254/2025
신규 고시)

인상배율
(2020→2026)

2026
시장 추정가
(보수적·참고용)

항다오·항낭·레타이또
(환끼엠 구시가·최고가)

1억8790만동
(약 1,059만원)/㎡

조정계수 적용
(약 4억~5억동 추정)

7억200만동
(약 3,957만원)/㎡

+3.7배

약 8억~12억동
(약 4,511만~6,767만원)/㎡
※ 보수적 추정

바쭈이에우·딘띠엔호앙·하이바쭝
(환끼엠 주요)

약 1억5000만동
(약 846만원)/㎡

조정계수 적용
(추정)

7억200만동
(약 3,957만원)/㎡

+4.7배

약 6억~10억동
(약 3,382만~5,638만원)/㎡

꺼우저이·탄수언·떠이호
(서부 신시가지)

약 1억동
(약 564만원)/㎡

조정계수 적용
(추정)

약 3억2500만동
(약 1,832만원)/㎡

+약 3.2배

약 3억~5억동
(약 1,691만~2,819만원)/㎡

동아인·지아람
(교외 개발 예정지)

약 3000만~5000만동
(약 169만~282만원)/㎡

소폭 조정

최대 +26%
약 4000만~6500만동

+약 1.3~2배

약 1억~2억동
(약 564만~1,128만원)/㎡

 

② 시장 추정가 — 근거와 한계

이 기사에서 제시하는 시장 추정가의 근거는 다음과 같다. 첫째, 호찌민시 자연자원환경국이 2026년 공시지가 책정 시 의뢰한 전문 컨설팅사 현장 조사 결과 동코이·응우옌후에 거리의 조사가격은 약 9억5430만동/㎡이었다. 이것이 가장 공식적인 시장가 추정치다. 둘째, 동 부서는 결정 79/2024가 "시장가의 약 50%"를 반영한다고 밝혔으며, 이를 역산하면 시장가는 약 13억7400만동/㎡ 수준이 된다. 셋째, 호찌민시 당국은 2026년 공시가 목표를 "시장가의 60%"로 설정했으며, 이를 역산하면 시장가는 약 11억4500만동/㎡이 된다.

이 기사는 위 세 가지 추정 중 가장 보수적인 컨설팅사 현장 조사 결과(약 9억5430만동)를 기반으로 "약 9억~11억동" 수준을 시장 추정 범위로 제시한다. 온라인 부동산 매물 광고에서 나타나는 17억~18억동은 실제 거래가와 크게 다를 수 있어 이 기사에서는 채택하지 않았다.

베트남 토지 시장은 거래 비공개 관행이 강해 실거래가 데이터베이스가 존재하지 않는다. 위 수치는 참고용이다.

 

★  편집부 평가  — 확인된 것과 확인되지 않은 것

이 기사에서 확실히 확인된 것은 두 가지다. 첫째, 2024 신토지법 제159조에 따라 2026년부터 베트남 공시지가는 매년 산정된다. 둘째, 호찌민시 동코이 거리 2026년 공시가는 6억8720만동/㎡(약 3,874만원), 하노이 환끼엠 핵심 거리는 7억200만동/㎡(약 3,957만원)이다. 이 수치는 정부 결정문과 Savills Vietnam 보고서가 동일하게 확인했다.

확인되지 않은 것은 시장 실거래가다. 이 기사는 호찌민시 당국이 의뢰한 전문 컨설팅사 현장 조사 결과(약 9억5430만동/㎡)를 보수적 추정 근거로 채택했다. 그보다 높은 호가가 시장에 존재하더라도 실제 거래가 이루어지는지 검증할 방법이 없다.

중요한 구조적 포인트: 호찌민시의 경우 2020~2022년에는 기본 공시가가 그대로였지만, 2023년 K계수 3.5 적용으로 공시가가 사실상 3.5배 올랐다. 신토지법은 이 K계수 방식을 없애고 직접 고시 방식으로 단순화했다. 2026년 동코이 공시가가 2024년과 동일한 것은 이미 2024년에 대폭 조정됐기 때문이다.

출처(공시지가): 베트남 신토지법 제159조(Law 31/2024/QH15) · 미국 의회도서관(Library of Congress) 법률 확인
정부 결정문: 호찌민시 인민위원회 결정 02/2020 · 결정 56/2023(K계수) · 결정 79/2024 · 하노이 인민의회 결정 254/2025
공시가 수치 교차확인: Savills Vietnam 공식 분석보고서(2024.10 · 2025.10) — 정부 공식 결정문과 동일 수치 확인
시장 추정가 근거: 호찌민시 자연자원환경국 의뢰 전문 컨설팅사 현장 조사(2025년 말) · VietnamNet · Vietnam.vn (2025.12)
법률 분석 참고: 프레시필즈(Freshfields) · VietAn Law (2024~2026)