값은 오르는데 살 사람은 줄고 있다

하노이 아파트 1제곱미터당 평균 3,732달러 · 호치민 5,924달러 · 전년 대비 하노이 30% 급등 · 평균 월급의 57배 · 중저가 주택 사라지고 고급만 남아 · 외국인 투자 가치 논란 · 지하철 착공으로 역세권 선점 경쟁

베트남 아파트 값이 너무 올랐다는 말이 이번 주 부동산 업계 화두다.

하노이 새 아파트 1제곱미터 가격이 평균 3,732달러(약 490만 원)에 이르고, 호치민은 5,924달러(약 775만 원)까지 올랐다. 70제곱미터(약 21평) 아파트 한 채를 사려면 하노이에서는 평균 26만 달러(약 3억4,000만 원), 호치민에서는 41만 달러(약 5억4,000만 원)가 필요하다. 문제는 베트남 평균 노동자의 연봉이 약 4,600달러(약 600만 원)라는 것이다. 하노이 평균 아파트 한 채 값이 베트남 평균 임금의 57년치라는 계산이 나온다. "이게 말이 되는 가격이냐"는 의문이 현지에서도, 외국인 투자자들 사이에서도 커지고 있다.

▶ 2026년 상반기 베트남 주요 도시 아파트 가격 현황

① 왜 이렇게 올랐나 — 공급은 적고, 수요는 쏠리고, 법은 바뀌었다

베트남 아파트 값이 이렇게 급등한 데는 세 가지 구조적 이유가 있다.

첫째, 공급이 수요를 따라가지 못한다. 지난 5~6년간 토지 허가 절차가 까다로워지면서 새 아파트 공급이 크게 줄었다. 특히 서민들이 살 수 있는 2억~3억 원짜리 아파트는 2023년 이후 시장에서 거의 사라졌다. 현재 하노이와 호치민에 새로 나오는 아파트의 80퍼센트 이상이 고급·럭셔리 물량이다. 2014~2022년에는 전체 공급의 80~90퍼센트가 중저가였다는 것과 완전히 뒤집혔다.

둘째, 2024~2025년 토지법·주택법 개정이 가격을 한 단계 더 올렸다. 새 법은 토지 보상 가격을 실거래가에 가깝게 현실화했다. 이것은 좋은 방향의 개혁이지만, 덕분에 개발업자들이 땅을 살 때 내는 돈이 훨씬 많아졌고 그 비용이 고스란히 분양가에 반영됐다.

셋째, 하노이 지하철 5개 노선 착공 소식이 역세권 주변 땅값을 끌어올리고 있다. 지하철역 예정지 반경 1킬로미터 안 아파트는 착공 발표 이후 이미 10~20퍼센트 웃돈이 붙어 거래되는 경우가 나오고 있다. 투자자들이 지하철 개통 전 "선점"을 노리고 몰리는 것이다.

② 이번 주 핫 이슈 — 하노이 북부 개발자들이 호치민으로 이동 중

이번 주 베트남 부동산 업계에서 가장 눈에 띄는 움직임이 있다. 하노이 집값이 너무 올랐다며 북부 투자자들이 호치민 남부 시장으로 이동하는 흐름이다.

부동산 컨설팅 회사 닷산서비스의 분석에 따르면 하노이 아파트 값 급등에 부담을 느낀 북부 투자자들이 호치민·빈즈엉·동나이 같은 남부 지역으로 새로운 투자처를 찾아 이동하고 있다. 이들이 주목하는 물건은 두 가지다. 하나는 호치민 외곽 신도시 아파트(1억~2억 원대, 임대 수익률 4~4.5%)이고, 다른 하나는 다낭·나트랑 같은 관광 도시의 단기 임대용 아파트다.

하노이 안에서도 돈의 방향이 바뀌고 있다. 도심 고가 아파트 대신 지하철 역사 예정지 주변 2억~3억 원대 신개발지 아파트를 노리는 투자자가 늘고 있다. "역이 생기면 오른다"는 기대 심리가 작동하는 것이다. 원마운트그룹 조사에 따르면 2026년 하노이 아파트 거래량은 약 3만7,000~3만8,000건으로 지난해보다 약 4.5퍼센트 늘어날 것으로 전망된다.

③ 외국인이 살 수 있는가 — 법적 자격과 실제 절차

외국인도 베트남 아파트를 살 수 있다. 2024년 개정된 주택법 덕분에 그 문이 더 넓어졌다.

외국인이 베트남 아파트를 구매할 때 알아야 할 핵심은 네 가지다. 첫째, 합법적으로 베트남에 입국한 외국인이면 누구나 살 수 있다. 관광 비자 소지자도 원칙적으로 가능하다. 둘째, 한 아파트 단지의 1동에서 외국인이 살 수 있는 세대 수는 전체의 30퍼센트로 제한된다. 이 한도가 차면 외국인은 해당 단지 물건을 살 수 없다. 셋째, 소유 기간은 50년이며 한 번 갱신이 가능하다. 한국처럼 영구 소유가 아니다. 넷째, 아파트를 살 때 외국인은 현지 은행 대출을 받기 어렵다. 대부분 자기 돈으로 전액을 내야 한다는 뜻이다. 단지마다 외국인 한도가 다르므로 계약 전에 해당 단지의 외국인 잔여 쿼터를 반드시 확인해야 한다.

★  편집부 종합 — 외국인에게 지금 베트남 아파트는 투자 가치가 있는가

"조건부 가능, 그러나 기대치는 낮춰야 한다"

외국인들이 느끼는 의문은 정당하다. 베트남 평균 노동자 월급이 약 38만~40만 원인 나라에서 하노이 아파트 한 채가 3억 원이 넘는 현실은 분명히 비정상적으로 보인다. 뉴욕·도쿄·서울 수준의 가격을 베트남 소득 수준으로 사야 한다는 것이 많은 외국인 투자자들이 선뜻 결정을 못 내리는 이유다.

그럼에도 불구하고 "완전히 아니다"라고 잘라 말하지는 않는다. 이유는 세 가지다. 첫째, 베트남 경제 성장률은 올해 목표 10퍼센트다. 고성장이 유지되면 소득이 빠르게 오르고 부동산 수요도 함께 오른다. 둘째, 하노이 지하철 5개 노선이 착공됐다. 지하철이 개통되면 역세권 부동산은 역사적으로 어느 나라에서든 올랐다. 지금 역세권 예정지를 선점하는 것은 의미가 있을 수 있다. 셋째, 도시화가 아직 진행 중이다. 베트남은 전체 인구의 약 40퍼센트만 도시에 사는 나라다. 도시화율이 높아질수록 도시 주택 수요는 계속 늘어난다.

그러나 다음 세 가지는 반드시 경고해야 한다. 첫째, 임대 수익률이 낮다. 하노이·호치민 도심 아파트의 연간 임대 수익률은 3퍼센트 안팎이다. 한국 은행 예금 금리(연 3~4퍼센트)와 별 차이가 없다. 빌려주고 남는 것이 없다면 시세 차익에만 기대야 하는데 그것은 투기에 가깝다. 둘째, 소유 기간이 50년이다. 자산을 영구 보유할 수 없다는 것은 장기 투자 관점에서 구조적 약점이다. 셋째, 현지 은행 대출이 안 된다. 전액을 현금으로 내야 하므로 자금 회수 유연성이 낮다. 결론적으로, 베트남 부동산은 "빠르게 사서 빠르게 버는" 단기 투자보다 "지하철 역세권이나 신개발지를 5~10년 보유"하는 중장기 관점이 맞다. 5억 원짜리 호치민 도심 아파트를 사는 것보다 1억5,000만 원짜리 역세권 예정지 아파트를 2채 사는 전략이 지금 시점에서는 더 현명할 수 있다.

출처: 글로벌 프로퍼티 가이드 · 점레이 베트남 · 나이트 프랭크 베트남 · 씨비알이 베트남 · 더인베스터비엔 · 굿모닝베트남미디어 · 아세안데일리뉴스 · 뱀부루츠 (2025~2026.06.23)